土地交易環(huán)節(jié)的稅負近來被明確。建設部、財政部和國稅總局最近接連發(fā)布的新規(guī)，對土地增值稅、土地使用稅的征收做出了嚴格規(guī)定，各地財稅部門目前正抓緊出臺有關城鎮(zhèn)土地使用稅稅額幅度調整方案，并將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。同時，房地產(chǎn)估價業(yè)規(guī)范出臺，各地逐步開始清查房地產(chǎn)估價機構，以確保房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的合理性、公正性。
顯然，國家將通過法律法規(guī)完善房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的征稅體系，而這為業(yè)界關注度極高的物業(yè)稅開征提前預熱，并打下基礎。
“在上世紀七八十年代，國家就對私房征收使用費，一套200平方米的房子大約要征收8分錢/月的使用費。這表明土地使用稅是一個原本就存在的稅種，目前新規(guī)的出臺主要是嚴格了土地使用稅的繳納。”上海方方房產(chǎn)工作室主任胡宗亙分析認為。
有關部門將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，并將從嚴控制各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū)用地和屬于國家產(chǎn)業(yè)政策限制發(fā)展項目用地的減免稅。這就意味著，今后一些之前不用繳納土地使用稅的單位也要因為持有土地而繳納費用，而以前外資企業(yè)和一些國家級工業(yè)園區(qū)都不用繳納土地使用稅。
不管最終以一種怎樣的方式繳納土地使用稅，最終都需要因為持有土地而繳納費用。這顯然是打破了外資與內資企業(yè)的界線。上車都要買票。但是，外資和國家級園區(qū)目前還沒有具體征收細則出臺，可能根據(jù)園區(qū)經(jīng)營公司與外資企業(yè)的協(xié)商結果來繳納。
“之前明確的土地增值稅是交易之后一次性發(fā)生的，但‘土地使用稅’則是只要持有出租房產(chǎn)并獲得穩(wěn)定收入，就要持續(xù)交稅。這可以被看做是目前房地產(chǎn)稅種中唯一的‘保有稅’�！鄙虾埥呖萍紙@區(qū)開發(fā)股份有限公司副總經(jīng)理顧學勵分析。
業(yè)內人士認為，土地增值稅和土地使用稅最終都是針對持有房地資源的運營商，也就是說，如果經(jīng)過一次性轉讓，開發(fā)機構需要繳納土地增值稅；如果開發(fā)機構自己持有土地，則需要繳納土地使用稅。而對于園區(qū)來說，如果土地在土地儲備機構名義下，就不用繳納土地使用稅，但是一旦開發(fā)企業(yè)拿到了項目用地，就要開始征收土地使用稅。加強對這一稅種的管理，有利于國家節(jié)約資源，“因為下一步，一定是發(fā)達地區(qū)的土地使用稅高出欠發(fā)達地區(qū)；大面積的土地使用稅高于小面積土地�！睒I(yè)內人士稱。(郝倩)
