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　　長 春

　　剛需引領樓市 明年依然看漲

　　“去年這個時候說房價會漲要挨罵，今年再說同類的話，基本沒人反對了�！遍L春房地產業(yè)一位資深人士表示，他對長春房價預期的相同判斷，在去年和今年引起了完全不同的反響。記者在采訪中發(fā)現，房地產市場供不應求的現實，也預示著長春這個“二線半”城市的房價明年可能還會漲。

　　供不應求致房價飆升

　　長春今年的房地產市場，走過了“1、2月觀望——— 3、4月搶購———5、6月漲價———7、8月供不應求”幾個階段。據長春市住房保障和房地產管理局統計，今年1-10月，長春商品住房銷售面積為531.8萬平方米，同比增長30.5%，銷售金額為199億元，同比增長49.5%。與需求旺盛形成鮮明反差的是，由于開發(fā)商對市場回暖估計不足，開工減少，導致今年長春商品房供應明顯不足。今年1-10月份，長春商品房新開樓盤61個，商品住房上市量為443.2萬平方米，同比下降30%。

　　在供求關系作用下，長春房價從3月份開始一路上漲，1-10月份，商品住房銷售均價3742元/平方米，同比上漲14.5%。如果剔除其中的保障房因素，長春10月份新建商品住宅成交價格至少比年初增加了500元/平方米。

　　剛需支撐長春樓市

　　“長春房地產還是一個比較初級的階段，現階段還是剛性需求為主�！遍L春房地產業(yè)內人士顧永超說。

　　一是棚改造成的剛性需求。據了解，自2006年以來，長春市進行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，拆除108個棚戶區(qū)，房屋面積達1009萬平方米，居民近13.3萬戶。其中，貨幣安置戶為8.8萬戶，占拆除總戶數的66%，如按拆遷戶中有50%購房，每戶80平方米計算，有近4.4萬戶被動購房者，增加了352萬平方米的住房剛性需求，攤入近三年，相當于每年增加100多萬平方米的銷量；二是新婚家庭購買住房的需求愈來愈強，長春市每年登記結婚的新人在3萬對以上，即使其中有一半人購買新房，需求也可達100多萬平方米；三是新增城市人口的住房需求。隨著城市化步伐的加快，長春市每年都要新增50多萬人口，他們對住房的需求也是一個很大的市場。

　　正是因為剛性需求的支撐，因此，長春房地產市場近年來很少出現其他城市那樣過山車般的大起大落，而是始終保持著相對穩(wěn)定的增長。據長春市住房保障和房地產管理局副局長李曉曼介紹，近三年長春房價漲幅分別是：2007年15.9%，2008年9.4%，2009年1-9月份14.5%，漲幅尚在合理區(qū)間；商品住房價格指數與全國平均水平持平，今年1-8月，位居70個大中城市中的第31位，在全國40個重點城市中居36位，處于下游水平。

　　吉林省社科院經濟所研究員李曉群認為：“以省會城市來講，長春房價本來也不高，上升空間是有的。如果地價等因素不出現大的變動，下調的空間幾乎沒有。就像這次金融危機的到來，也沒有使長春房價出現大幅下調�！�

　　明年需求仍然旺盛

　　“明年長春樓市整體還會不錯，需求仍然旺盛。上半年市場供小于求，延續(xù)2009年的態(tài)勢，在下半年的時候供應會有所放量，整個市場全年基本供求平衡。”長春中原地產代理有限公司市場研究部經理鄧昱說。

　　據了解，隨著市場形勢向好，長春開發(fā)商信心恢復，出現了大舉拿地的勢頭。今年9月至11月，長春市出讓土地130萬平方米，是前8個月土地出讓面積的1.3倍，總金額的3倍，平均地價也從前8個月的1710元/平方米飆升至11月份的2825/平方米。地價的升高，成為判斷明年房價升高的重要依據。鄧昱認為，明年長春房價仍會有所上升，上漲幅度在10%左右。

　　盡管長春房地產市場的火爆可以找到諸如剛需支撐、價格洼地等合理解釋，但是投資性需求的增加也是一個不爭的事實。今年七八月份，長春樓市大單頻現，有的買家一出手就是成百萬甚至上千萬元，同時買下三五套住宅或是整層寫字樓。作為一個連二線都算不上的房地產“二線半”城市，這種現象過去在長春并不多見。“大單現象”表明，經過三四月份“剛需潮”，五六月份“改善潮”之后，長春樓市開始涌動“投資潮”。長春市住房保障和房地產管理局相關人士今年也首次承認，長春樓市存在“少部分投資性需求”。去年底相關部門統計，長春購房者自住比例達85%至90%以上，今年這個比例正在發(fā)生變化。據相關機構預測，今年年底，投資性需求有可能達到20%。

　　長春中原地產代理有限公司市場研究部經理鄧昱認為，在房價上漲和通脹預期的影響下，明年的投資性購房比例會繼續(xù)增加。“對于長春房地產市場來說，這是一把雙刃劍。投資性需求增加能夠增加市場的活躍程度，拉動消費；但是，投資性比例過大，會推高房價，增加房地產市場的泡沫，給健康的房地產市場造成致命傷�！�

　　貴 陽

　　從“暖春”到“暖冬”樓市“暖意”延續(xù)

　　似乎并沒有經歷太大的波動，貴陽市云巖、南明兩城區(qū)商品住宅的銷售均價終于在11月份突破了5000元/平方米大關。

　　今年3月份以來，貴陽房地產市場迅速回暖。與其他城市的幾起幾落不同，貴陽樓市在價格和銷量上均呈現出持續(xù)“回暖”態(tài)勢。

　　剛性需求、旅游地產……在多重因素的支撐下，2009年的貴陽樓市從“暖春”一路走到了“暖冬”。有專家表示，貴陽房地產市場持續(xù)全年的“暖意”很有可能會延續(xù)到明年。

　　貴陽樓市的“豐收年”

　　在艱難等待了一年之后，貴陽的房地產市場終于在2009年3月迎來了“暖春”，只是連開發(fā)商自己也沒有料到，這次樓市的回暖竟然從“春”持續(xù)到“冬”，且至今仍沒有消減的態(tài)勢。

　　今年3月起，貴陽市兩城區(qū)商品住宅均價開始在4083元的價格線上起步前行，每月不大的增幅累積到年底已令人心驚：11月份，貴陽兩城區(qū)商品房銷售均價已達5020元/平方米，且已有部分樓盤的成交價突破1萬元。

　　在一片“漲”聲中，部分置業(yè)者開始出現恐慌心理，在近期開盤的樓盤銷售現場，熱銷景象此起彼伏。甚至有樓盤出現購房者熬夜排隊“搶房”的場面，部分新開樓盤在開盤當日，房源就已被預訂過半。

　　與其他城市樓市間或出現“價增量減”、“有價無市”現象不同的是，今年3月至11月期間，貴陽樓市成交量有4個月突破6000套，其余各月成交量均保持在4500套以上。

　　“年初還在觀望房價是否會下調，誰料4月房價就開始一路上揚。如果還不出手，來年的房價很可能會更高。”在某樓盤銷售現場，貴陽市機關工作者陳先生在觀望樓市長達一年半的時間后果斷出手。

　　對來年房價繼續(xù)上漲的恐懼或將延續(xù)房地產市場的熱度。數據顯示，2009年貴陽的商品房銷售面積將突破500萬平方米，創(chuàng)下貴陽市房地產銷售的歷史新高。

　　多重因素延續(xù)樓市“暖意”

　　樓市持續(xù)“回暖”的首要原因仍然是剛性需求者置業(yè)需求的釋放。今年4月份以來穩(wěn)定上揚的商品房銷售價格讓許多正在“觀望”的置業(yè)者認為房價下

　　降無望而選擇出手置業(yè)，壓抑了一年的剛性需求迅速釋放。

　　剛性需求者的支撐明顯地體現在了貴陽市金陽新區(qū)樓盤熱銷的狀況上來。由于兩城區(qū)房價的持續(xù)上漲已經超過了多數首次置業(yè)者的購買能力，金陽新區(qū)的許多大盤也在今年呈現了持續(xù)的熱銷潮。2009年上半年，貴陽金陽新區(qū)的樓盤“世紀城”以6個月銷售118.02萬平方米的業(yè)績位列全國樓盤銷售之冠。此后“世紀城”持續(xù)熱銷，每月成交量均在千套以上。