今天有一個(gè)消息，在房地產(chǎn)市場(chǎng)引起很大反響，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要求對(duì)已經(jīng)利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套或者第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨貸款購(gòu)房套數(shù)的增加而大幅度提高。
雖然，央行和銀監(jiān)會(huì)公布這條消息是在昨天晚上，但實(shí)際上一些地方的商業(yè)銀行前一陣已經(jīng)開(kāi)始提高了第二套住房的首付比例，我們先來(lái)看看最早嘗試這個(gè)辦法的重慶，了解一下這對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)有沒(méi)有影響。
重慶調(diào)整房貸，買賣雙方將受何影響？
辛先生是重慶市江北區(qū)一家私營(yíng)企業(yè)的員工，最近一段時(shí)間，他和愛(ài)人四處看房子，這一天，他們來(lái)到了一家房屋中介公司的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)。
辛先生告訴記者，他家在重慶市郊區(qū)合川區(qū)，住的是原來(lái)單位分的一套房子，但目前工作的地方在重慶市江北區(qū)，兩地相距50多公里，上班很不方便，因此他在重慶市距離單位近的地方看好了一套新房子，想買下來(lái)，但上個(gè)禮拜，市場(chǎng)上傳出的一條消息讓他不得不改變了購(gòu)房計(jì)劃。
重慶市民辛大崇：“以前我看好了新房，因?yàn)樾路烤褪钦f(shuō)今年房款貸款首期不是利率(首付款)不是提高了嗎，30%提高到40%�！�
今年9月21日，重慶晚報(bào)頭版刊登一條消息：《按揭第二套房 首付提至四成》，文章透露：建設(shè)銀行重慶分行對(duì)按揭購(gòu)買第二套住房的人，將貸款購(gòu)房的首付比例從原來(lái)的30%提高到40%，其它銀行可能跟進(jìn)。辛先生說(shuō)，他目前有一套原單位分的房子，現(xiàn)在再買房就是第二套房子，所以，他覺(jué)得他要貸款的話，就得多交首付款了。
辛大崇：“現(xiàn)在就是說(shuō)我手中的錢要差2萬(wàn)�！�
辛先生說(shuō)，他和妻子都是工薪階層，每月總收入也就3000多元，日常生活開(kāi)銷加上孩子上學(xué)，積蓄所剩無(wú)幾，因此，他們只好找重慶市最大的房屋經(jīng)紀(jì)公司鋼運(yùn)置業(yè)尋找合適的二手房，當(dāng)天下午，辛先生夫婦找到了這家經(jīng)紀(jì)公司總部進(jìn)行咨詢。
重慶鋼運(yùn)置業(yè)代理公司董事長(zhǎng)代育松：“建行現(xiàn)在是全面停辦，還沒(méi)有開(kāi)始實(shí)施。”
記者：“停辦了什么業(yè)務(wù)？”
代育松：“所有的二手(第二套)房金融性貸款的消費(fèi)類貸款的業(yè)務(wù)，全部都停掉，已經(jīng)停了兩個(gè)月了�！�
那么，建設(shè)銀行為什么這2個(gè)月停止了二手房金融貸款業(yè)務(wù)，最近為什么又出臺(tái)新政策，要把購(gòu)買第二套房子的按揭貸款首付提高到40%？
代育松：“他們說(shuō)這是國(guó)家宏觀調(diào)控抑制過(guò)多的資金流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有銀行貸款的額度今年房地產(chǎn)過(guò)熱已經(jīng)全部滿了�！�
據(jù)了解，今年6月以來(lái)，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)異�；鸨�，房?jī)r(jià)幾乎天天在漲。
重慶鋼運(yùn)置業(yè)代理公司總經(jīng)理朱勇：“房?jī)r(jià)是天天在變。”
二手房市場(chǎng)甚至形成了很多買主看中同一套房子，競(jìng)相漲價(jià)搶購(gòu)的景象，與此同時(shí)，新樓盤開(kāi)盤后價(jià)格一漲再漲，購(gòu)買者仍然絡(luò)繹不絕。
重慶朵力尚美國(guó)際置業(yè)顧問(wèn)張燕：“我們這邊的客戶是比較多的，每天都是門庭若市的感覺(jué)，一般就是說(shuō)銀行政策出來(lái)之前，我們每天的成交量大概是在十來(lái)套的樣子。”
重慶市已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最活躍的地區(qū)之一，因此，建行重慶分行調(diào)整房貸的消息迅速引起各方關(guān)注和猜測(cè)：這會(huì)不會(huì)是央行全面調(diào)整房貸政策的前兆？9月25日，重慶房市再次傳出重磅消息：四大銀行逐步暫停第二套房按揭，中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行逐步暫停第二套房按揭貸款，其它銀行也開(kāi)始全面緊縮該項(xiàng)貸款買房業(yè)務(wù)。
代育松：“昨天早上民生銀行還可以辦第二套房的按揭，就是投資第二套房子辦按揭的，下午民生銀行就通知就停辦這個(gè)業(yè)務(wù)。”
房地產(chǎn)市場(chǎng)上貸款買房的業(yè)主占了絕大多數(shù)，重慶市中、農(nóng)、工、建等商業(yè)銀行逐步暫停二套房按揭，也就意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金閥門給緊緊地?cái)Q上了一圈，銀行的目的為了打擊房產(chǎn)投機(jī)，控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，那這對(duì)重慶樓市的直接影響究竟有多大呢？
9月25日，也就是四大銀行政策調(diào)整當(dāng)天，鋼運(yùn)置業(yè)接待了一個(gè)前來(lái)辦理購(gòu)房貸款的客戶。
重慶鋼運(yùn)置業(yè)房貸中心按揭專員張婭：“就是馬先生，他是上海人，在我們中介公司，我們是一家二手房中介公司，他在我們置業(yè)顧問(wèn)那個(gè)地方就看中了一套渝中區(qū)的二手房，這樣向銀行提出申請(qǐng)要按揭貸款，那么在這個(gè)時(shí)候前期的手續(xù)已經(jīng)辦妥了，就向我們的協(xié)作單位工商銀行提出貸款，合同已經(jīng)簽好了，就在審批的過(guò)程中那么就卡住了。”
那么，工商銀行為什么不給馬先生提供買房按揭貸款呢？
“他自己有沒(méi)有房子住，這是第三套房屋。”
記者：“他買房是投資用的？”
“對(duì)�！�
各家銀行此次貸款政策的調(diào)整，對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟產(chǎn)生了什么樣的影響呢？
重慶鋼鐵集團(tuán)朵力房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)黎偉：“對(duì)我們這個(gè)樓盤的銷售總體上講沒(méi)有什么影響，第一，我們購(gòu)房的群體40%的人是用全款購(gòu)房，60%的人是用貸款購(gòu)房，在貸款購(gòu)房的人群當(dāng)中有20%到30%的人他是用于投資性購(gòu)房，對(duì)這部分人的影響已經(jīng)產(chǎn)生�！�
不過(guò)，綜合買房自住和投資兩類客戶整體來(lái)看，房貸政策調(diào)整后，這個(gè)新樓盤的銷售量還是略有下降。
張燕：“銀行政策出來(lái)之后稍微有一定的影響，但是每天的成交量在6套左右�！�
那么，整個(gè)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)，從之前陣子建行停止辦理房貸到這幾天各家銀行集體調(diào)整按揭貸款政策，交易量出現(xiàn)了怎樣的變化呢？
重慶鋼運(yùn)置業(yè)代理公司企劃部經(jīng)理何強(qiáng)：“上一周統(tǒng)計(jì)數(shù)字比前一周成交量下降了15%，然后本周統(tǒng)計(jì)的情況跟上周比又下降了將近20%左右。”
此次房貸政策調(diào)整后，重慶市的房?jī)r(jià)會(huì)是怎樣的走勢(shì)？記者請(qǐng)鋼運(yùn)置業(yè)公司負(fù)責(zé)人談了看法，因?yàn)樵摴臼侵貞c市房管局授權(quán)的重慶市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)采集與指數(shù)發(fā)布單位，被稱為重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表。
“房市原來(lái)漲幅是5%到8%，由于受供求關(guān)系影響，這一段時(shí)間肯定漲幅變得很小，1%到2%，漲幅很小，但是房?jī)r(jià)要跌是不可能的，因?yàn)橘I賣真正消費(fèi)第一套房的人，這一部分人把房?jī)r(jià)撐起來(lái)了�！�
銀行正式對(duì)購(gòu)買第二套住房收緊“錢袋子”
重慶在全國(guó)率先提高了二套房的首付比例，不少銀行還暫停了二套房按揭。而隨后央行和銀監(jiān)會(huì)的舉動(dòng)，也印證了重慶這些商業(yè)銀行的做法并非杞人憂天。實(shí)際上，9月20日，建設(shè)銀行研究部就曾發(fā)布報(bào)告指出，目前國(guó)內(nèi)住房按揭貸款正逐步步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。銀行悟緊錢袋子，正是為了防止掉進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)陷阱。那購(gòu)房者又如何應(yīng)對(duì)這些變化呢？
在這棟位于北京市海淀區(qū)增光路的住宅樓里，記者碰到了前來(lái)看房的張小姐，穿著厚厚的外套，不停的咳嗽，聲音沙啞、身患重感冒的張小姐告訴記者，她是從病床上溜出來(lái)看房的。
張小姐：“因?yàn)槲椰F(xiàn)在挺著急的，我就想在月底定下來(lái)。”
張小姐是外地人，大學(xué)畢業(yè)來(lái)北京工作已經(jīng)四五年了，近期終于有了買房的打算，但看了不下15次房，張小姐遲遲未能做出決定，她告訴記者，其實(shí)不是沒(méi)有讓她心動(dòng)的房子，而是房?jī)r(jià)實(shí)在太高，而且?guī)缀趺靠匆淮畏�，價(jià)錢都在變化，這讓她感到難以承受。
張小姐：“我的感覺(jué)每個(gè)月最少漲500�！�
9月27日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)正式發(fā)布通知，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房，又申請(qǐng)購(gòu)買第二套以上住房的貸款首付款比例不得低于40%，而北京市場(chǎng)也頻頻傳出要將購(gòu)買二手房的首付提高至4到5成的傳聞，讓張小姐緊張起來(lái)，因?yàn)橐坏┦赘侗壤岣�，就意味著她一下子就要多拿出十幾萬(wàn)元以上，以她每月四五千元的收入來(lái)說(shuō)很難承受。
“想來(lái)想去還是覺(jué)得現(xiàn)在買比較合適�！�
這位帶張小姐看房的業(yè)務(wù)員告訴記者，近期有特別多像張小姐這樣的客戶，之前對(duì)一套房子猶豫不定，或者是猶豫是否買房的人突然間就變成了“準(zhǔn)客戶”，在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，業(yè)務(wù)員也告訴記者，他們同樣也感到近期房源的平均銷售周期明顯縮短。
21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公司業(yè)務(wù)員：“有很多客戶怕十月一號(hào)出臺(tái)新的政策，怕首付提高，怕自己的首付不夠了，著急把貸款催我們辦下來(lái)，趕緊去過(guò)戶，怕趕上首付增加，自己的錢特別吃緊�！�
而據(jù)北京中大恒基所有門店的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，到目前為止，這部分因?yàn)榉乐故赘短岣叨山坏馁I房人占到總體的15%，而另一方面，近期前往各中介掛牌銷售的房源量同比至少增加了10個(gè)百分點(diǎn)，其中增加的房源中63%是100平米以上的大戶型，記者在朝陽(yáng)區(qū)富麗園社區(qū)見(jiàn)到了一位正在看房的朱先生，他告訴記者，他的好幾個(gè)朋友近期就急于出售自己的大戶型房子，因?yàn)閷?duì)于大戶型的房子來(lái)說(shuō)，總價(jià)太高，一旦提高首付比例，那么首付款就會(huì)一下子多出好幾十萬(wàn)元，買房的人肯定會(huì)減少，房子難成交，價(jià)格也就上不去。
看房者朱先生：“因?yàn)樘叩谋壤院�，因�(yàn)槿ソ舆@個(gè)盤，我認(rèn)為自住去接這個(gè)盤的人很少，大面積的高檔房接的人不多，還有炒作的一些人去接，(但)如果提高到40%以上的話，他的成本就很高很高了�！�
對(duì)于目前銀行正式對(duì)購(gòu)買第二套住房收緊“錢袋子”的做法，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)域副董事長(zhǎng)盧航認(rèn)為，它將像一個(gè)鐵錘一樣砸向市場(chǎng)，對(duì)投機(jī)客來(lái)講，這是一記重錘，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的攀升起到遏制作用，但與此同時(shí)，也難免會(huì)誤傷一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱、住房需求迫切的普通老百姓。
盧航：“只不過(guò)是梯級(jí)消費(fèi)嘛，原來(lái)我可能買一個(gè)很小的房子，現(xiàn)在我買第二套房子，這樣一個(gè)比較高的首付對(duì)他來(lái)說(shuō)肯定是一個(gè)困難�！�
建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，這項(xiàng)政策是針對(duì)目前投資投機(jī)需求過(guò)旺而出臺(tái)的，重點(diǎn)是為了打擊投機(jī)性行為，因而效果也會(huì)因地而宜。
建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌：“投資比例高的地方影響大一點(diǎn)，投資比例低的地方影響就小一點(diǎn)，你比如說(shuō)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，比如說(shuō)長(zhǎng)三角、珠三角，現(xiàn)在好多人都在投資蓋房，對(duì)于我們內(nèi)地的一些中小城市買第二套房的比例也不高，買第三套、第四套的比例更小一點(diǎn)，應(yīng)該說(shuō)影響就小一點(diǎn)，多多少少都會(huì)有影響，但這個(gè)影響也慢慢顯示出來(lái)，就好像溫水煮青蛙一樣，恐怕要有個(gè)過(guò)程�！�
看來(lái)，銀行提高二套房首付比例的做法，已經(jīng)迫使北京不少購(gòu)房人提前采取行動(dòng)了，比起北京和重慶，深圳的商業(yè)銀行的房貸閥門現(xiàn)在關(guān)的更緊，它們不止提高了二套房的門檻，還把二手房的貸款門檻也抬高了，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，買房的難度應(yīng)該是加大了，那當(dāng)?shù)氐亩址渴袌?chǎng)又有了什么變化呢？
在2007年6月份之后，深圳的一些銀行突然提高二手房房貸門檻，很多房貸被叫停，現(xiàn)在我們看到的人叫郁青，7月21號(hào)，她看中了一套200多平方米的二手房，并迅速和一家房屋中介簽定合同，交付了15萬(wàn)元定金。但是，以前她準(zhǔn)備的20%的首付，卻突然遇到了銀行提高首付比例到40%，因此兩家銀行連續(xù)拒絕了她的貸款申請(qǐng)，記者了解到，六月份以來(lái)，很多人在辦理二手房貸過(guò)程中，都有著和郁青類似的遭遇。
“所以這個(gè)首付差不多對(duì)比以前可能就多了一倍�！�
銀行提高二手房房貸門檻，對(duì)深圳樓市又將造成什么影響呢？進(jìn)入7、8月份，深圳二手房市場(chǎng)一落千丈，交易量銳減，作為房地產(chǎn)中介門市的經(jīng)理，周新昱度過(guò)了從業(yè)以來(lái)最清閑的兩個(gè)多月。
“少是肯定少了，8月份一個(gè)單沒(méi)有。”
在周新昱門市采訪的兩個(gè)小時(shí)時(shí)間里，記者沒(méi)有看到一位上門的顧客，由于二手房基本上很少有人問(wèn)津，部分二手房已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)。
“現(xiàn)在有的(房?jī)r(jià))是下調(diào)，有的(房?jī)r(jià))下調(diào)的幅度是蠻大的，也有下調(diào)幾千塊錢一平方�！�
周新昱經(jīng)理介紹說(shuō)，目前降價(jià)的主要是一些前期漲幅比較大、價(jià)格比較高的二手房，現(xiàn)在我們看到的是某高檔小區(qū)的一套海景房。6月份之前，這套128平方米的海景房最高掛價(jià)是410萬(wàn)元，但是現(xiàn)在這套房的價(jià)格已經(jīng)降了下來(lái)。
“380萬(wàn)元�！�
深圳各家銀行提高二手房房貸的門檻后，一些二手房開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格下跌的苗頭，但采訪的時(shí)候我們也了解到，一些炒房人開(kāi)始考慮裝修之后，出租手頭上的多套房屋。
“裝修得十萬(wàn)左右，準(zhǔn)備做長(zhǎng)線投資，捂?zhèn)�兩三年這樣�！�
深圳各家銀行提高房貸首付之后，一些炒房人為了避免損失，也開(kāi)始想各種自救的辦法。因此，深圳二手房的價(jià)格正在銀行、買房人、炒房人等各方的博弈中尋找平衡。
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