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　　改善型需求成主流

　　經歷過一段時間的量價齊升后，業(yè)內外都預言隨著累積需求的逐步釋放，下半年二手房市場將難以為繼，會逐漸回歸到一個相對較低的合理水平。而作為2009年下半年的開端，7月市場價量在高位上進一步明顯上漲，市場所表現(xiàn)出意料之外的持續(xù)過熱，業(yè)內分析人士指出，改善型需求的進入客觀上起到放大購房需求的作用。

　　來自多家房地產經紀機構的統(tǒng)計數據顯示，北京二手房市場的購買主力正在不知不覺中發(fā)生變化，從春節(jié)后的首次置業(yè)需求為主變成改善型需求占據市場主流，這個趨勢在6月份便已經顯現(xiàn)，進入7月后越發(fā)明顯，其突出的特征是大戶型占據的比重越來越大。

　　來自“我愛我家”的數據顯示，7月120—150平方米大戶型房源的成交比重增勢最為顯著，環(huán)比漲幅為1.28%，其在整體交易比重中的所占份額上升至8.45%，為今年以來的最高值；相比之下，90平方米以下區(qū)間的成交比重則較6月下降0.16%，目前的所占比重為69.72%。

　　“鏈家地產”市場研究部認為，市場率先回暖的，主要為迫切的剛性需求，這樣的需求往往是初次置業(yè)者，而以升級置業(yè)、或者為孩子上學、為父母購房的改善型需求則是兼顧投資性質，因此有著市場回暖預期較強后再入市的特殊心理，也就是說往往較初次置業(yè)者稍作滯后，這也就導致了二手房成交面積逐月向中、大戶型轉移的根本原因。

　　“此外，總價檔位逐步向中高總價轉移，尤其是150萬—200萬元房產上漲最為突出，成交漲幅環(huán)比上漲17%左右。”“鏈家地產”市場研究部的分析人士對本報記者表示，這一方面源于中大戶型成交的上漲，另一方面源于單價的快速上漲。

　　“我愛我家”綜合各項數據指出，由于受到投資客群陸續(xù)入場的影響，7月中高總價的房源交易量攀升明顯，其中90萬—120萬元區(qū)間的成交比重上揚至23.99%，環(huán)比增幅2.01%，成為二手房市場的第二大成交區(qū)間，而成交比重最高的則被120萬元以上區(qū)間摘得，其已增至整體交易比重的27.79%，環(huán)比漲幅高達4.31%；與之形成鮮明對比的是，90萬元以下的三個區(qū)間均表現(xiàn)出不同程度的滑落態(tài)勢，其中50萬—70萬元區(qū)間的環(huán)比跌幅達4.05%，其成交比重已減少至17.93%。

　　業(yè)內分析人士指出，春節(jié)過后北京二手房市場長期處于量價齊升狀態(tài)，不斷攀升的房價客觀上對購買力相對較弱的首次置業(yè)剛性需求形成擠出效應，而改善型住房需求的進入彌補了市場需求的空缺，導致出現(xiàn)量價繼續(xù)攀升的局面，未來樓市的走向將取決于購買力的持續(xù)性。(記者 張一鳴）