發(fā)表評論 中共中央黨校經(jīng)濟學部在日前舉行的“2007·中國經(jīng)濟熱點調查”研討會上發(fā)布的一份最新調研報告顯示，當前，受國際投資者轉移資金規(guī)避風險的客觀需要、中國經(jīng)濟持續(xù)高速增長、人民幣升值預期增強、我國房地產業(yè)存在高額利潤以及某些制度欠缺等因素的影響，外資進入中國房地產市場出現(xiàn)了一些新的變化趨勢。
這份歷時數(shù)月、針對國內一二線城市所做的調研報告認為，自2003年以來，隨著我國宏觀經(jīng)濟環(huán)境日益向好，房地產市場逐漸活躍，外資進入我國房地產市場呈現(xiàn)出逐年增長之勢。特別是近兩年來，外資進入我國房地產業(yè)的方式更加多樣化、隱蔽化，涉及的領域更加寬泛，這些新變化和新趨勢對我國房地產市場的健康發(fā)展提出了諸多挑戰(zhàn)。
這些新趨勢具體表現(xiàn)為以下四個方面：第一，投資總額逐年增長。2007年，我國房地產業(yè)已經(jīng)成為僅次于通信設備、計算機及其他電子設備制造行業(yè)的第二大外商投資產業(yè)。以廣東省為例，2007年1至8月，廣東房地產業(yè)合同利用外資38.86億美元，同比增長99.4%；實際利用外資24.33億美元，比上年同期提高22.6個百分點，增長189.2%。
第二，投資范圍逐步擴大。從投資對象上來看，逐步從住宅領域轉向商業(yè)、工業(yè)等非住宅領域，選擇投資的重點分別為甲級辦公樓、優(yōu)質服務型公寓、五星級酒店、高檔商用物業(yè)和工業(yè)地產項目以及產權分散的住宅物業(yè)。從經(jīng)營領域上來看，逐步從房地產開發(fā)領域延伸到物業(yè)管理、中介服務、租賃經(jīng)營和金融投資等領域。從投資地域上來看，逐步從北京、上海、深圳等一線城市向南京、武漢、哈爾濱等二線城市擴展。
第三，投資方式趨于金融化。近年來，投資者更加偏向于房地產尾盤階段性投資和整體收購，從而縮減房地產開發(fā)的投資建設周期，規(guī)避較高的交易成本和資金沉淀風險；更加傾向于收購我國房地產公司的債券和股票，通過證券市場轉嫁資金風險；更加傾向于借助地產基金吸引境外資本。
據(jù)課題組負責人劉艷梅介紹，他們在調查中發(fā)現(xiàn)，為規(guī)避我國的“限外”政策，“夾層融資”式的債務融資結構近來也在悄然出現(xiàn)。夾層融資作為一種介于債務與股票之間的資本融資方式，具有更高的靈活性。隨著中國投資環(huán)境的變動 相關政策規(guī)定，外商投資設立房地產企業(yè)投資總額若超過1000萬美元，注冊資本金不得低于投資總額的50%，這就使前期的投入成本大大增加。通過設立債務融資結構的方式，可以對此進行規(guī)避。
第四，投資主體趨于多元化。近年來，房地產業(yè)投資的主體不再僅僅局限于國外房地產企業(yè)進行開發(fā)投資，個人和團體也越來越多參與進來。在國際投資機構中，除了市場熟悉的大摩、ING、高盛基金、美林證券、雷曼兄弟、第一中國等歐美機構，還有日本、韓國甚至來自中東的投資者。
在這樣的背景下，政府采取何種措施才能將外資進入房地產業(yè)不利的一面更好地轉化為有利的一面、積極引導負面效應向正面效應轉化？調研報告認為，政府應該堅持“兩個原則”和“四個統(tǒng)一”。
原則之一，在國際貨幣基金組織187個成員中，有137個國家對外資進入地產進行管制，我國房地產業(yè)的發(fā)展和完善應當盡快與國際接軌，逐步建立起房地產業(yè)相關的法律法規(guī)；原則之二，對待外資一定要分門別類，既應該有疏導和限制又應該有嚴厲的打擊。
針對我國“管理、稅收、金融和制度”等方面存在的不足，報告提出四個改進重點：即要強化政府監(jiān)管、發(fā)揮稅收作用、完善金融機制、加強制度建設。
劉艷梅說：“投機行為實質上是一個‘熱錢建倉、囤積待漲、熱錢出貨’的過程，如果我們能夠加強政府監(jiān)管，就可以使整個投機過程‘瞞不住’；如果利用利率和匯率等金融手段，增加熱錢的投資風險，能使投機者‘買不到’合適的房產；如果發(fā)揮稅收的作用，提高增值稅，就可以使投機者‘囤不起’；如果加強制度建設，加強金融立法創(chuàng)新，能使投機者‘倒不動’�！�(李慧蓮）
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