央行上海總部9月10日發(fā)布的8月份上海市信貸運行報告顯示，前8個月上海新增貸款已超出去年全年貸款的增量。今年前8個月，上海中外資金融機構(gòu)新增本外幣貸款2018.4億元，超出去年全年新增貸款160.7億元。其中，當(dāng)月中資商業(yè)銀行個人住房貸款猛增71.3億元，比7月份多增12.6億元，創(chuàng)2005年以來單月增量新高。值得注意的是，當(dāng)月新增個人消費貸款占新增貸款總量的99%，而房貸占到了90%之多！
近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業(yè)務(wù)展開惡性競爭，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險。我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達90%，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險系在金融機構(gòu)身上。
按照國際經(jīng)驗，個人房貸的風(fēng)險暴露期通常為3年至8年，結(jié)合我國的情況來看，我國個人房貸已經(jīng)開始步入風(fēng)險暴露期。以上海為例，上海銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年新發(fā)生住房開發(fā)不良貸款13.25億元，同比多增8.62億元，其中接近90%的貸款是經(jīng)過展期到期后再形成不良貸款。
房貸風(fēng)險主要涵蓋幾個部分：
其一是房貸利率提高風(fēng)險。商業(yè)性住房貸款實行的是浮動利率，只要央行對貸款利率作出調(diào)整，借款人需要償還的利息就會相應(yīng)地發(fā)生變化。由于CPI持續(xù)上漲，我國正處在加息周期內(nèi)，按揭買房者不得不承擔(dān)更多的利息支出，其負擔(dān)將隨著貸款利率的提高而加大，一旦超過購房者的承受能力，違約現(xiàn)象就容易發(fā)生。利率因素與外部相關(guān)因素的結(jié)合，所產(chǎn)生的作用可能會更大。比如，在就業(yè)率低的情況下，人們的收入不穩(wěn)定，貸款利率的提高更容易導(dǎo)致違約現(xiàn)象的發(fā)生。
其二是信用和抵押估值風(fēng)險。為了搶占房貸市場份額，不少銀行都降低了放貸門檻，放松了對個人信用情況的調(diào)查。而個人按揭買房的時間長達10年至30年，其間的不確定性非常大。而且，在銀行放貸過程中，由于種種原因，對于抵押物的估值也容易出現(xiàn)較大偏差，甚至被人利用為套取銀行資金的工具，一旦貸款人套取資金成功，銀行就面臨難以規(guī)避的風(fēng)險。比如，一套位于上海市“世茂濱江花園”之復(fù)式高檔房，“優(yōu)佳投資”買入價是2400萬元，估值竟達1億元，銀行被套現(xiàn)資金是房價的幾倍！在這種情況下，借款者哪里還有還貸的動力？
其三是房價下跌風(fēng)險。我國房貸的風(fēng)險之所以遲遲未能釋放出來，很大程度上與房價的持續(xù)上漲有關(guān)�？焖偕蠞q的房價不斷吸引新資金入場，使前期按揭貸款者獲取較大差價，這既成為按揭者及時還貸的強大動力，也成為其向親朋好友借錢還貸的信用保證。但是，一旦房價下跌，人們對買房獲利的預(yù)期降低，累積的風(fēng)險就容易在瞬間釋放出來。倘若房價下跌20%甚至超過30%，按揭貸款者就有可能放棄還貸，從而，出現(xiàn)大面積的違約現(xiàn)象。
另外，我國投機性購房占據(jù)不小的比例，其短期行為更為明顯，為了炒房獲利，往往借助貸款一次性購買多套住房，一旦對房價上漲的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，炒房者就可能大批量拋房，加劇房價的下跌，滋生出更大的市場風(fēng)險。倘若炒房者囤積的房屋銷售不出去，又可能出現(xiàn)違約。
第四是流動性風(fēng)險。世界發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，個人住房貸款比重接近18%—20%時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題，從而帶來流動性風(fēng)險。
現(xiàn)在的問題是，許多銀行仍然未能認識到房貸擴張過快的風(fēng)險。盡管一些銀行目前相繼叫停了二手房貸款業(yè)務(wù)，但大都是由于本年度貸款額度用完了，不得不收緊貸款，并非銀行充分認識到房貸膨脹潛在風(fēng)險所致。央行上海總部公布的數(shù)據(jù)就是最好的證明。世界上沒有永遠不跌只漲的房價，也沒有永遠可以坐享其成的獲利項目，當(dāng)房貸規(guī)模膨脹到一定程度，銀行或許就會被潛在的風(fēng)險信號驚醒，但倘若真的到了那個時候，再防范風(fēng)險恐怕也晚了。(賈圖)
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