看著大街小巷幾乎比小吃部還要多的一家家房地產(chǎn)中介門(mén)面和一位位駐足在中介門(mén)口仔細(xì)打聽(tīng)房屋買賣的顧客，沒(méi)有誰(shuí)會(huì)否認(rèn)房地產(chǎn)中介是一個(gè)蓬勃 發(fā) 展 的 朝 陽(yáng) 行 業(yè) ， 然而，人們提及時(shí)卻不約而同地用一個(gè)“黑”字來(lái)形容，甚至已有了“防火防盜防中介”一說(shuō)。從2000年左右起步到如今已十年了。10年快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)為何出現(xiàn)如此吊詭的境況？

　　房地產(chǎn)業(yè)將由“開(kāi)發(fā)時(shí)代”轉(zhuǎn)向“經(jīng)紀(jì)時(shí)代”

　　盡管客戶和中介心中都有著焦慮和不安，一位中介資深人士甚至說(shuō)，現(xiàn)在中介服務(wù)質(zhì)量較差，這個(gè)行業(yè)應(yīng)該摔打幾次，然而，中介行業(yè)發(fā)展的步伐卻沒(méi)有減慢。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，目前北京、上海、深圳、南京、廣州等一線城市的二手房交易量已經(jīng)超過(guò)新房，甚至一些新建樓盤(pán)也通過(guò)房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行銷售。隨著我國(guó)城市可開(kāi)發(fā)土地面積的減少，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)將迎來(lái)大發(fā)展時(shí)代。

　　陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)說(shuō)，目前，中國(guó)城市化水平是46%，當(dāng)中國(guó)的城市化水平達(dá)到65%以上時(shí)，也就是15到20年之后，中介服務(wù)行業(yè)規(guī)模將超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)將由“開(kāi)發(fā)時(shí)代”轉(zhuǎn)向“經(jīng)紀(jì)時(shí)代”。

　　其實(shí)，現(xiàn)在我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)雇員萬(wàn)人、門(mén)店數(shù)百家的大型房地產(chǎn)中介企業(yè)。鏈家、我愛(ài)我家等龍頭企業(yè)更成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司成立于2001年，2009年已在北京、天津、大連等地開(kāi)設(shè)門(mén)店800家，從業(yè)人員1.5萬(wàn)人，年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)100%。

　　合肥萬(wàn)家房產(chǎn)頻道主編王雄斌說(shuō)，中國(guó)社會(huì)正處于迅速城市化的過(guò)程中，我們?cè)谟脦资�年的時(shí)間去完成別人用幾百年的走過(guò)的路程，在行業(yè)中出現(xiàn)不規(guī)范的行為并不意外。隨著城市大規(guī)�；�建的完成，新房供應(yīng)量逐漸減少，房屋中介市場(chǎng)的黃金期肯定會(huì)到來(lái)。

　　胡景暉介紹，北京城區(qū)每年大概有240萬(wàn)套擬出租房，80%以上通過(guò)房屋中介達(dá)成。近年來(lái)，房地產(chǎn)存量房市場(chǎng)高達(dá)70%左右的交易是通過(guò)中介完成的，房地產(chǎn)中介對(duì)順暢市場(chǎng)流通貢獻(xiàn)很大。甚至，一些政府部門(mén)和銀行機(jī)構(gòu)也已涉足中介交易領(lǐng)域，盡管規(guī)模還不很大。

　　呼喚行業(yè)規(guī)則

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，規(guī)則是中介行業(yè)黃金期的基石，但現(xiàn)在中介如何與消費(fèi)者之間又怎樣的權(quán)利義務(wù)、中介之間如何競(jìng)爭(zhēng)，目前，都缺乏明確規(guī)定。一些規(guī)則“還是唐宋時(shí)期的遺規(guī)”。

　　一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，我國(guó)法律對(duì)房地產(chǎn)中介提供服務(wù)的內(nèi)容、流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等都沒(méi)有明確的界定和規(guī)范，客戶繳款之后的后續(xù)服務(wù)，往往取決于中介經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德。

　　西北大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)曾加介紹，目前，包括《物權(quán)法》《合同法》等法律在內(nèi)，對(duì)中介行業(yè)的范圍、性質(zhì)等規(guī)定較為零散或缺失，致使行業(yè)運(yùn)行某種程度上陷入無(wú)法可依的境地。

　　曾加還介紹，在一些國(guó)家，為保障消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)行“律師參與制”。“在澳大利亞、新西蘭等國(guó)，一旦合同的履行等方面出現(xiàn)問(wèn)題，律師也必須和當(dāng)事人一道承擔(dān)法律責(zé)任�！�

　　業(yè)內(nèi)人士表示，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序、斗毆丑聞?lì)l現(xiàn)的重要原因還在于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則沒(méi)有確立。美國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)實(shí)行代理制。房源和客戶信息在一定時(shí)限內(nèi)，只歸某個(gè)經(jīng)紀(jì)人所有。當(dāng)客戶委托一個(gè)經(jīng)紀(jì)公司的時(shí)候，有權(quán)確定信息在多大程度上披露。這樣既不存在客戶信息流失問(wèn)題，也避免了同行間“搶單”。

　　林倩說(shuō)，大陸的中介公司獲取房源太容易了，房主經(jīng)常被委托。在臺(tái)灣，業(yè)主需要和中介公司簽訂委托合同，中介公司也必須要有業(yè)主的委托書(shū)，才可以行銷。臺(tái)灣的中介公司還會(huì)嚴(yán)格核查房屋質(zhì)量；簽合同時(shí)，也要注明這些內(nèi)容。比如漏水一項(xiàng)，如果6個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主和中介都要承擔(dān)責(zé)任�！案鞣矫娴谋Ｕ虾苤苋�，令人放心。”

　　規(guī)范監(jiān)管體系

　　南京市房管局存量房管理科科長(zhǎng)方雪琴說(shuō)，《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》要求黑中介進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰并責(zé)令停止中介服務(wù)，但房管局沒(méi)有執(zhí)法權(quán)。另外，處罰中還包括收回房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)，而證書(shū)由工商局管理下的行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)，房管局也無(wú)權(quán)收回。

　　一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，許多在國(guó)際上通行的經(jīng)營(yíng)方式，在國(guó)內(nèi)卻常常受阻。比如北京建委一度不準(zhǔn)房地產(chǎn)中介“戶外經(jīng)營(yíng)”，也就是不能走出店門(mén)口銷售。有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)：“銷售人員怎么能關(guān)在門(mén)店呢？即便應(yīng)該規(guī)范，也應(yīng)該歸街道管理。怎么是建委下令呢？”而且也不知此類規(guī)定有無(wú)時(shí)間和地域限定，執(zhí)行起來(lái)，倍感困惑。

　　同時(shí)，作為行業(yè)監(jiān)管重要制度基礎(chǔ)的中介公司備案制度和中介經(jīng)紀(jì)人員持證上崗制度也難以嚴(yán)格落實(shí)。福州市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)張海舟說(shuō)，福州市現(xiàn)有房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)1000家左右，在房管部門(mén)登記備案的不足一半。

　　在房地產(chǎn)中介市場(chǎng)較為成熟的國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)中介從業(yè)人員必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的職業(yè)培訓(xùn)，并由政府主管部門(mén)審核考試通過(guò)后，實(shí)行全員持證上崗。目前，我國(guó)雖存在房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人員資格考試制度，但通過(guò)率很低，覆蓋面較少。

　　同時(shí)，我國(guó)中介服務(wù)行業(yè)有兩種證照，一個(gè)是全國(guó)性經(jīng)紀(jì)人職業(yè)證照，一個(gè)是地方性經(jīng)紀(jì)人協(xié)理證照。前者難考，后者比較容易。現(xiàn)在一些城市只規(guī)定中介公司注冊(cè)時(shí)必須具備的證照數(shù)量，但沒(méi)有規(guī)定具體證照類型。

　　胡景暉介紹，從理論上講，持有經(jīng)紀(jì)人資格證的人才能簽訂合同。但實(shí)際操作過(guò)程中，這些規(guī)定被回避了。以西安市為例，西安目前共1萬(wàn)名左右的房地產(chǎn)中介人員中，具有西安市房屋管理局頒發(fā)的“中介人員從業(yè)資格證”的人員，只有30%左右。

　　南京市一位已取得南京市地方性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證的人員說(shuō)：“考試可以帶筆記，試題又容易，只要不是智障，就能通過(guò)。”

　　另外，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用檔案至今未建立。胡景暉說(shuō)，經(jīng)紀(jì)人在A公司出現(xiàn)問(wèn)題后，往往到B公司繼續(xù)從業(yè)，中介公司難以對(duì)違紀(jì)人員進(jìn)行有效管理�！霸谕晟破髽I(yè)備案制度的同時(shí)，做到‘人必歸業(yè)，業(yè)必歸會(huì)’，利用全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的信用檔案可以對(duì)從業(yè)人員形成有效約束�！�

　　購(gòu)房者的焦慮與無(wú)奈

　　家住福州市鼓樓區(qū)錢(qián)塘巷的肖麗芬今年6月打完一場(chǎng)因房產(chǎn)中介代理購(gòu)房引發(fā)的合同糾紛案。她至今對(duì)中介惡劣行為帶來(lái)的嚴(yán)重后果心有余悸。

　　肖麗芬告訴記者，2007年9月，她通過(guò)福州康居房產(chǎn)信息有限公司代理購(gòu)買位于福州倉(cāng)山區(qū)江南水都小區(qū)的一處商品房，這家中介的工作人員急于促成交易，隱瞞了至關(guān)重要的賣方情況，最后造成合同無(wú)效。

　　“他們剛開(kāi)始時(shí)，態(tài)度非常殷勤，對(duì)我的一些疑問(wèn)總是輕描淡寫(xiě)。后來(lái)合同出了問(wèn)題，他們就找各種借口躲起來(lái)，反正那個(gè)時(shí)候，他們已經(jīng)收完服務(wù)費(fèi)了。當(dāng)時(shí)，我都擔(dān)心中介會(huì)拿錢(qián)跑掉。”肖麗芬說(shuō)。

　　肖麗芬僅僅是后怕，而山東人張大陸已經(jīng)買房一年了，到現(xiàn)在心中依然七上八下。

　　張大陸的孩子去年大學(xué)畢業(yè)后留在了北京，一家人東拼西湊，外加貸款，通過(guò)中介買了一套二手房。雖然有人告訴老張，如果不通過(guò)中介，可以節(jié)省幾萬(wàn)元，但老張說(shuō)：“咱不懂怎么買房，人家西裝革履一看就很專業(yè)，讓人放心。”如今，房子買了一年多了，老張心里卻仍不踏實(shí)。

　　張大陸介紹，去年買房與銀行簽貸款合同一個(gè)月后，銀行又讓他簽了一次，銀行方面說(shuō)，這是因?yàn)殂y行換了領(lǐng)導(dǎo)“我不知道為什么換了領(lǐng)導(dǎo)就要重簽？就去問(wèn)當(dāng)時(shí)辦理業(yè)務(wù)的中介經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人倒是很熱情，對(duì)我說(shuō)‘叔叔，千萬(wàn)別讓他們給騙了，你要好好咨詢。最好咨詢專業(yè)人士，千萬(wàn)不要上當(dāng)，要多打聽(tīng)……’說(shuō)來(lái)說(shuō)去就這幾句廢話，還讓我別擔(dān)心，我一頭霧水就拿出100多萬(wàn)，能不擔(dān)心嗎？原以為他們很懂，就托付給他們了�，F(xiàn)在才知道，他們除了熱情，不會(huì)別的。這家銀行還是他們推薦的呢！”

　　現(xiàn)在，老張走在大街上，看著街道兩旁一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)中介門(mén)面，就覺(jué)得像一張張大嘴，要把人吞進(jìn)去。盡管如此，朋友要買房，老張還是建議他們?nèi)フ抑薪�，“沒(méi)辦法，人家的房源信息多��！”