研究房地產市場運行，必須進行供求分析。供給方面，通過觀察一定期限內的二手房可供套數(shù)、商品房施工面積、竣工面積、預售面積和空置面積這些指標，大體可得到商品房市場供給情況。需求方面，大多探討的是潛在需求，卻無較為明確的對應時期。雖然可用銷售面積來觀察需求情況，但也屬于事后分析，對房地產市場的預測幫助不大。所謂剛性需求，是一個模糊的術語。只有在購買力支持下的需求對房價運行具有實質意義。

　　房地產需求分析上的模糊性和內在缺陷，使得房價運行預期成為判斷房地產市場運行的一個重要參考指標�？傮w看，當前房價上漲預期仍然較為強烈，其重要的經濟環(huán)境基礎則是流動性過剩和城鎮(zhèn)化進程的加快。從貨幣供應量看，2010年9月末M2余額69.64萬億，相當于2000年末13.84萬億的505%。從城鎮(zhèn)化進程看，自工業(yè)化后，城鎮(zhèn)化已經成為當前中國經濟增長極為重要的驅動力。2003年以來，在耐用商品消費基本普及的情況下，住房和汽車消費成為城市居民消費的持續(xù)熱點。

　　9月29日，國家多個部委聯(lián)合出臺房地產調控措施，遏制部分城市房價過快上漲。根據歷史經驗，房地產調控政策出臺后，房地產市場將有3-4個月的觀望和政策消化期。由于新近房地產調控政策較前期更為嚴厲，預計普通購房群體觀望情緒也較前期加重，房地產市場成交量有可能會再度急劇萎縮。而房地產開發(fā)商對政策仍有博弈，擔心“追漲殺跌”影響和違約糾紛，多數(shù)房地產開發(fā)商在降價策略選擇上較為慎重。

　　需要引起關注的是，2009年房價快速上漲時期，多數(shù)房地產開發(fā)商獲取高額利潤，資金面總體充裕。2010年，房地產開發(fā)企業(yè)自籌資金占比較以往有較大程度提高。在資金充裕背景下，2010年底前，房地產開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模資金困難情況的可能性較小，因此主動降價以加快資金回收動力不足。

　　此外，10月CPI再創(chuàng)新高，資源類商品和農產品價格上漲此起彼伏，微觀經濟主體通貨膨脹預期勢能繼續(xù)積聚，房價上漲的市場預期在根本上沒有變化，由此可以預測，當前房地產市場仍在深度博弈，年內熱點城市房地產市場可能繼續(xù)維持“價滯量跌”態(tài)勢，房價出現(xiàn)明顯調整可能性較小。

　　因此，從抑制房價過快上漲角度出發(fā)，需要引導房地產市場各方預期，既要引導合理需求，又要增加有效供給。在城鎮(zhèn)化進程不斷加快的背景下，房地產市場潛在需求仍將增長，過度限制房地產開發(fā)融資，在短期內雖可促使開發(fā)商降價，但降價同時，開發(fā)商后續(xù)開發(fā)意愿不足，又會造成市場新的供求失衡，催生新一輪的漲價狂潮。政府公共財政不應保證“居者有其屋”，但要確�！熬诱哂衅渌�”，在推進保障性住房建設同時，擴大公共租賃房建設規(guī)模，在財力許可范圍內適當增加公共租賃房租金補貼，主要通過租賃方式滿足絕大多數(shù)中低收入群體住房需求，以盡快形成“商品房有市場、公共租賃房有保障”的住房供應體系。項銀濤