從2005年至2006年這一年多時間里，房地產政策層出不窮，從“國八條”到“國六條”等，讓人目不暇接。毋庸置疑，政策對房地產市場的影響是巨大的，正確把握房地產政策的未來走向不僅對房地產投資者有戰(zhàn)略意義，而且對從事證券投資乃至專業(yè)的商品期貨市場市場投資者都有很重要的意義。
“國八條”為何沒有起到預期效果
“國八條”出臺之后，上海等城市的房價得到了遏止，但北京、深圳等城市的房價卻出現了較大幅度的上漲。為什么會出現這樣的局面？我認為主要有以下兩個原因：
部門之間的博弈和地方政府的陽奉陰違使房地產政策難以落到實處。2005年中央針對房地產行業(yè)的政策調控或許是經濟領域有史以來規(guī)模最大的一次多個部委之間的協(xié)調工作，取得了不錯的成效。但應該看到不同部門之間的利益協(xié)調是很困難的。本次調控雖然艱難地實現了協(xié)調作戰(zhàn)，但最終仍無法擺脫行業(yè)利益的桎梏，如何協(xié)調管理，即便在調控過后，也是房地產市場的多個主管部門需要長期面對和解決的問題。
我們有理由相信，中國在房地產調控中，稅收政策還會得到進一步的發(fā)揮。未來可能會出臺的政策包括：不動產稅、消費稅，也有可能修改所得稅法，對房地產的轉讓實行累進的稅率。如果這些政策出臺，都會對房地產市場產生明顯影響。
這場利益的博弈還包括地方政府，不少地方政府在執(zhí)行房地產新政時陽奉陰違。例如，“國八條”中要求地方政府采取有效措施調整住房結構，增加經濟適用房的比例，但統(tǒng)計結果顯示，2005年下半年，經濟適用房的投資增長速度不是加快而是放慢了；按照規(guī)定，出讓的土地必須在兩年內開發(fā)，否則要收回，但該政策也無法得到落實。地方政府以及地方政府的官員與房地產市場之間的利益關系是十分復雜的，這是分析房地產政策效果的關鍵。
人民幣升值預期使金融政策無法得到有效施展。在房地產調控中，金融手段包括利率、信貸、首付比三個方面，在資金過剩的背景下，這三個方面對調控的作用都十分有限。
第一，利率。從2004年10月至今，央行對利率進行了三次調整，總體上提高利率。但是，在人民幣升值的背景下，利率上調的空間非常有限。2006年4月，央行提高貸款利率的同時保持存款利率的不變，說明了人民幣升值的預期對利率有很大的制約，道理十分簡單，如果存款利率上升，就會有更多的國外熱錢涌入中國，人民幣升值的壓力就會更大。因此，利率的操作空間是十分有限的，通過大幅度提高利率的方法來遏止住房價格是有難度的。
第二，信貸。通過貸款條件的限制來調節(jié)房地產，看似很好的辦法，但在房地產市場卻會失靈。因為對于銀行來說，房地產貸款不僅是利潤最高的貸款，并且風險也最小。在利益的驅動之下，希望通過卡緊信貸關口，卻難以真正實行。即使國內貸款緊縮，國外的游資也會進入中國市場。
第三，首付比例。最近，有媒體報道說央行準備提高首付比，將首付比提高到五成，隨后，央行出面澄清，沒有此計劃。我國的首付比大多數在三成，這是比較合適的比例，再提高的難度很大，如果老百姓在三成首付比的情況下都買不起房子，那么將首付比提高就更加買不起房子了。除非實行差異化的策略，對于大戶型和多套住房實行高首付比，這是可行的。
應充分重視稅收政策對房地產市場的影響
在2005年、2006年的房地產政策中都充分重視稅收政策的作用。“國八條”中有關稅收手段是這樣的：要充分運用稅收等經濟手段調節(jié)房地產市場，加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
2006年7月18日國稅總局公布了108號文件，發(fā)布征收個人二手房轉讓所得稅通知，按照20%的稅利征收住房轉讓的所得稅。
和金融手段相比，稅收政策有明顯的優(yōu)點：可以做到精確打擊。在打擊房地產投機的同時，不會使其他行業(yè)無辜受到牽連，也不會讓一般老百姓的正常生活受到影響；稅收部門與房地產行業(yè)沒有直接的利益關系，稅收政策容易得到貫徹實施。
從國外的經驗看，在抑制房地產價格時也十分重視稅收政策。我們有理由相信，中國的房地產調控中，稅收政策還會得到進一步的發(fā)揮。未來可能會出臺的政策包括：不動產稅、消費稅，也有可能修改所得稅法，對房地產的轉讓實行累進的稅率。如果這些政策出臺，都會對房地產市場產生明顯影響。投資者應該給予足夠的重視。
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